弊社Amebaブログを更新しました！
本日の投稿は、『サブリース契約は、どのような契約なの？（その７）』でございます。
下記に弊社Amebaブログと同じ内容を掲載しますので、ぜひご覧くださいませ♪
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弊社ブログをご覧頂きまして、ありがとうございます。
本日も『サブリース契約は、どのような契約なの？（その７）』と題して執筆致します！
さて、昨日の投稿では、「サブリース事業」について投稿致しました。昨日用いた画像を再度掲載します！
繰り返しとなりますが、不動産会社（サブリース業者）は、ご入居者様から受け取る「転貸賃料収入」と大家様に対して支払う「借上げ賃料」との差額を利益として獲得します。
上図の場合、不動産会社はご入居者様から１０万円を「転貸賃料収入」として受取り、８万円を「借上げ賃料支払い」に充てるため、毎月２万円の利益を手にします。
ここで、「転貸賃料」が減少したと仮定します。転貸賃料の減少・値下げについては、様々な理由が考えられます。たとえば、次のようなケースをイメージして頂けたらと思います。
・建物が古くなり、これまでと同額の賃料では成約に結びつかなくなったため、やむを得ず家賃を下げた。
・近隣に同じような間取り、かつ、同じような家賃の物件が新築されたため、対抗策として家賃を下げた。
・長年お住まい頂いているご入居者様から、「家賃を下げてもらえないか」と懇願された。
さて、上記のような理由で、不動産会社（サブリース業者）は「１０万円では貸し出すことができなくなった」とします。つまり、転貸賃料（サブリース賃料）を下げざるを得ない状況です。
ここで、不動産会社が、転貸賃料を１０万円から８万円に減額したとします。そのため、（ご入居者様との成約を前提にすると）不動産会社の転貸賃料収入は毎月８万円となり、これまでに比べて月２万円の減収になります。
しかし、サブリース事業は営利事業です。不動産会社（サブリース業者）としては、利益を出さなければなりません。そこで、サブリース事業により獲得を目指す利益額が、これまでと同じく月額２万円であると仮定します。
さて、これまで述べた条件を整理すると、①不動産会社（サブリース業者）の転貸賃料収入は１０万円から８万円に２万円減少したものの、②今後もこれまでと同様に毎月２万円の利益をサブリース（転貸）によって生み出すように工夫しなければならない、ということになります。
なお、数字を箇条書きで整理すると、下記のようになります。
・減少後の転貸賃料収入：８万円
・獲得したい利益額：２万円
・これまでの借り上げ賃料支払額：８万円
上記の場合、このまま借上げおよび転貸を続けても、不動産会社（サブリース業者）の利益は０円（＝８万円－８万円）です。
そこで、不動産会社（サブリース業者）は利益を獲得するため、大家様に対して「借り上げ賃料支払い額」の減額を要求します。この要求こそが、大家様が懸念すべき「家賃減額のリスク」です。
今回は、「借り上げ賃料支払額」を従来の８万円から６万円に減額することで、不動産会社（サブリース業者）がこれまでと同じ２万円の利益を確保するケースを想定します。「転貸賃料収入の減少」から「借り上げ賃料支払額の減少」に至る一連の流れについては、下図をご参照ください。
不動産会社（サブリース業者）によるサブリース事業は、上記のように利益計上を前提に進められます。上図のように、「転貸賃料の減少」は「借り上げ賃料」に波及し、結果的に「借り上げ賃料」が減少することで、不動産会社は利益を確保することになります。
そのため、現時点では「借り上げ賃料支払額」が当初の契約通り支払われていても、将来的に当該支払額の減額を請求されてしまうリスクがある点について、大家様は十分ご注意くださいませ。
特に、大家様にとって「借り上げ賃料」の減額は、ローンのご返済や修繕費への充当など、その後のアパート経営にも悪影響を与えます。
繰り返しとなりますが、サブリース契約を活用したアパート経営の場合、「家賃減額のリスク」にお気を付けください。
本日も弊社ブログをご覧頂きありがとうございました！
次回は「中途解約のリスク」について執筆します！お楽しみに♪
令和５年３月１５日
高義不動産株式会社
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