弊社Amebaブログを更新しました！
本日の投稿は、『サブリース契約は、どのような契約なの？（その８）』でございます。
下記に弊社Amebaブログと同じ内容を掲載しますので、ぜひご覧ください♪
（※Amebaブログのアプリでご覧頂くかたは、こちらをクリックしてください。）
☆－－－☆－－－☆－－－☆－－－☆－－－☆－－－☆
本日も、弊社Amebaブログをご覧頂きまして、ありがとうございます。
今回も『サブリース契約は、どのような契約なの？（その８）』と題して執筆致します！
さて、サブリース契約を活用したアパート経営について、昨日は「家賃減額のリスク」を取り上げました。本日は、「中途解約のリスク」について執筆致します！
「家賃減額のリスク」・「中途解約のリスク」はいずれも大家様にとってのリスクですが、本日取り上げる「中途解約のリスク」は、具体的に申し上げると下記の通りです。
中途解約のリスク・・・大家様と不動産会社（サブリース業者）間で締結した借り上げ契約（特定賃貸借契約）について、契約期間内であっても、不動産会社の都合で一方的に解約されてしまうリスク
図を用いて説明致しますが、図をご覧頂く前に下記の事項を仮定します。
・不動産会社（サブリース業者）は、大家様から月額８万円で物件を借り上げる。
・不動産会社はご入居者様に月額１０万円で転貸する。
・不動産会社は、転貸賃料と借上賃料の差額＝２万円を毎月の利益として獲得する。
上記の仮定を図に表すと、下記の通りです。下図は、以前用いた「サブリース事業」の図と同じです。
次に、ご入居者様が退去され、空室になったとしましょう。また、仮に、「１０万円の賃料で新たなご入居者様を募集しても、成約に至らなかった」と仮定します。
この場合、数字を用いて状況を箇条書きにします。
・不動産会社（サブリース業者）の転貸賃料収入は、ご入居者様と成約に至らないため「０円」である。
・一方、不動産会社は大家様に対して、借り上げ賃料８万円を支払う義務を負う。
上記の場合、不動産会社（サブリース業者）の利益はどうなるでしょうか？
お気づきの通り、不動産会社は赤字に陥ります。具体的には、（ご入居者様との成約に至るまでの期間中、）不動産会社は毎月８万円を大家様に支払わなければなりません。
しかし、不動産会社が「今後もご入居者様との成約に至る見込みはない…。」と判断した場合はどうなるでしょうか？
不動産会社（サブリース業者）は、サブリース事業を継続しても利益を生み出せないため、赤字事業から撤退しようとします。こうして、不動産会社は、大家様との借り上げ契約の解約に踏み切ります。これが、「中途解約のリスク」です。
上記の流れを、下図でご確認ください。
アパート経営を開始する際に、「空室保証」・「借り上げ保証」等という言葉で勧誘された大家様にとって、「中途解約のリスク」は寝耳に水かもしれません。しかし、繰り返しとなりますが、サブリース事業は営利事業です。不動産会社にとって利益がないならば、大家様との契約は解約されてしまいます。
サブリース契約を活用したアパート経営をされている大家様、もしくは、今後アパート経営の実施を検討されているかたは、サブリース会社による「中途解約のリスク」について十分お気を付けください。
なお、昨日の「家賃減額のリスク」と同様に、「中途解約のリスク」はアパート経営に悪影響を与えます。たとえば、中途解約のあと、不動産会社から大家様に対して「借り上げ賃料の支払い」はございません。もしもご入居者様がいない場合、大家様の家賃収入は「０円」となります。そのような状況で、大家様はローンのご返済や固定資産税のお支払いのためのお金を工面しなければなりません。
このように、「中途解約のリスク」は大家様にとって深刻な影響を与えるおそれがございます。強調致しますが、サブリース契約を伴うアパート経営では、「家賃減額のリスク」はもちろん、「中途解約のリスク」についてもご注意ください。
本日もご覧頂きありがとうございました！
次回もぜひ弊社Amebaブログをご覧ください♪
令和５年３月１６日
高義不動産株式会社
☆－－－☆－－－☆－－－☆－－－☆－－－☆－－－☆